Gaji Rp 12 Juta Mau Beli Rumah Harga 400 Juta, Begini Simulasinya

Untung ada kredit pemilikan rumah (KPR), orang bisa menghuni rumah sendiri tanpa harus menunggu lama. Bayangkan jika KPR tak ada, harus nabung berapa puluh tahun untuk beli rumah cash.

Bisa dikatakan sebagian besar penduduk Indonesia, terutama di kota besar, beli rumah dengan cara KPR. Apalagi keluarga baru yang mencari nafkah di Jakarta.

Hunian tapak di tengah kota sudah jarang. Rumah di pinggiran Ibu Kota yang jadi pilihan.

Namun meski istilah KPR sudah begitu akrab di telinga, masih ada yang bingung memanfaatkannya. Jangan-jangan, kalian di antaranya.

Di Indonesia, KPR ditawarkan oleh banyak bank, baik konvensional maupun syariah. KPR dari bank konvensional dan syariah berbeda.

Kali ini, kita akan membahas simulasi KPR konvensional. Misalnya ada seseorang bernama Rizky yang hendak membeli rumah seharga Rp 400 juta dengan cara KPR 20 tahun.

Gaji Rizky kita hitung Rp 12 juta sebulan. Adapun KPR yang disasar Rizky menerapkan bunga flat sebesar 10 persen per tahun untuk dua tahun pertama. Tahun-tahun selanjutnya, kena bunga floating anuitas 13 persen.

Kudu sabar kalau berburu rumah, siapa tahu dapat rumah bonus istri, eh…. (beli rumah bonus istri/TMPO)

Dengan harga rumah Rp 400 juta, berarti Rizky harus membayar persekot minimal 15 persen sesuai dengan peraturan KPR yang baru. Peraturan ini bisa berubah-ubah tergantung keputusan pemerintah.

Apakah dengan gaji Rp 12 juta itu Rizky bisa hidup dengan tanggungan cicilan KPR per bulan?

Harga rumah: Rp 400 juta

DP: 15 % x Rp 400 juta = Rp 60 juta

Utang pokok: Rp 400 juta – Rp 60 juta = Rp 340 juta

Tenor: 20 tahun (240 bulan)

Bunga per tahun: 10 % (2 tahun pertama) dan 13 persen (floating-anuitas hingga 18 tahun)

Hitungan cicilan 2 tahun pertama Rizky:

Cicilan pokok : Utang pokok/tenor= Rp 340 juta/240 bulan = Rp 1.416.666

Bunga per bulan: (Saldo pokok sebelumnya* x 10%) /12 bulan = (Rp 340 juta x 10%) /12 bulan = Rp 2.833.333

*Saldo pokok adalah sisa utang pokok yang belum terbayar. Bila memakai skema bunga efektif, jumlahnya terus berkurang dari cicilan pertama sampai terakhir. Di cicilan pertama, saldo pokok sama jumlahnya dengan utang pokok

Jadi, cicilan pada 2 tahun pertama yang harus ditanggung Rizky adalah:

Cicilan pokok = Rp 1.416.666

Bunga = Rp 2.833.333

Jumlah cicilan = cicilan pokok + bunga = Rp 4.249.000 per bulan

Dengan pembayaran cicilan Rp 4.249.000 selama 2 tahun, total cicilan Rizky adalah Rp 4.249.000 x 24 bulan = Rp 101.999.984.

Artinya, utang pokoknya tinggal Rp 340 juta – Rp 101.999.984 = Rp 238.000.016.

Setelah cicilan flat 10 persen selama 2 tahun berakhir, kini waktunya beralih ke hitungan bunga floating 13 persen. Untuk diingat, karena memakai skema floating, berarti bunga 13 persen ini bisa saja berubah pada tahun-tahun selanjutnya.

Perubahan itu bisa bertambah, bisa berkurang, bisa juga tetap. Misalnya sekarang 13 persen, lalu bulan depan 15 persen. Lalu bisa saja berubah lagi jadi 12 persen.

Perubahan bunga floating ditentukan bank. Patokannya adalah kondisi pasar finansial. Makin baik kondisi, makin rendah bunganya.

Yang ngebet punya rumah sendiri, KPR adalah solusinya, bukan korupsi (KPR/Finansialku)

Kembali ke hitungan cicilan KPR Rizky selanjutnya. Skema bunga efektif membuat besaran angsuran Rizky terus turun dari bulan ke bulan lantaran bunga dihitung dari saldo pokok – cicilan sebelumnya. Jadi, besar angsurannya setelah 2 tahun:

Cicilan bulan pertama (bunga 13 persen):

Utang pokok = Rp 238.000.016

Cicilan pokok= Rp 1.416.666

Bunga = (Rp 238.000.016 x 13%) / 12 bulan = Rp 2.578.333

Jumlah cicilan pertama: Rp 1.416.666 + Rp 2.578.333 = Rp 3.994.999

Cicilan bulan kedua (bunga 15 persen):

Utang pokok = Rp 238.000.016 – Rp 3.994.999 = Rp 234.005.016

Cicilan pokok = Rp 1.416.666

Bunga = (Rp 234.005.016 x 15%) / 12 bulan = Rp 2.925.062

Jumlah cicilan kedua: Rp 1.416.666 + Rp 2.925.062 = Rp 4.341.728

Untuk cicilan selanjutnya hingga lunas 20 tahun kemudian, tinggal lihat berapa besaran bunga floating yang tengah berlaku. Lalu, masukkan ke formula di atas.

Perlu dicatat, biaya di atas belum mencakup jasa notaris, provisi, dan biaya administrasi lainnya. Biaya-biaya itu pasti muncul dalam pengurusan KPR.

DP versus Tenor

Jika melihat besaran cicilan KPR Rizky yang berkisar Rp 3,9-4,3 juta, gaji Rizky senilai Rp 12 juta hampir pas. Idealnya, besaran cicilan per bulan adalah 30 persen dari gaji.

Jika gaji Rp 12 juta, berarti cicilan rata-rata Rp 3,6 juta sebulan. Namun itu adalah hitungan di atas kertas.

Bisa saja kita menambah alokasi kredit jadi 40 persen dari gaji, misalnya. Yang penting, pengeluaran direncanakan sehingga tidak membuat kondisi finansial berantakan.

Meski begitu, ada cara yang lebih ampuh agar membuat cicilan KPR konvensional lebih ringan: memperbesar uang muka. Dalam simulasi KPR ini, DP yang dibayar adalah angka minimal, yakni 15 persen.

Makin besar DP yang bisa kita bayar, akan makin kecil cicilan per bulan. Sebab, utang pokoknya pun lebih kecil.

Karena itu, disarankan buat yang hendak beli rumah pakai KPR agar lebih mementingkan DP ketimbang tenor. Lebih baik DP besar dengan tenor lebih singkat.

Kalau bujet mentok, gak perlu maksain. Rumah subsidi bisa jadi pilihan (ilustrasi rumah/BP)

Dengan demikian, kita bisa menghindari risiko gagal bayar cicilan di tengah jalan. Bagaimana kalau tiba-tiba ada kejadian yang membuat penghasilan berkurang, misalnya dipecat, sementara tenor masih panjang.

Artinya, meski KPR sangat membantu kita untuk memiliki rumah sendiri, tetap harus diperhatikan strateginya. Jangan sampai rencana memiliki rumah impian pupus gara-gara keliru melangkah.

 

 

Yang terkait artikel ini:

[Baca: Yang Lagi Berburu Rumah, Nih Deretan Bank dengan Suku Bunga KPR Terendah Kuartal IV]

[Baca: 5 Hal yang Bisa Bikin Rencanamu Beli Rumah KPR Gagal Total]

[Baca: Wajib Tahu, 4 Perbedaan KPR Biasa dan Syariah]

Hunian

Share This :